2017年2月7日●「告発」の階

内容をある程度かかないと「ハリーのストレス」がつたわならないので、差しさわりがない程度で説明しよう。

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その前に不動産の豆知識から

●売主によって売り方が違う

• 相場より高い売りたい売主　（期間の制限なし。高く買ってくれる買主をさがす）
  (*_*)ハリーはこれ。（収入がないので、金額では妥協できない理由が）
• 相場で売りたい売主（相場はだいたい３ヵ月で売れる価格のこと。）
• 相場より低く売る売主（３月までとか、離婚したからとか、ローン破産とか売却を急ぐ理由あり）

●１月～３月上旬が「不動産の繁忙期」（秋も動く）

(*_*)今が売り時、買い時。（だが、あせってはいない）

●営業努力なしで簡単に売る方法は、「値段を下げること」

　(*_*)売主負担が大きい。不動産仲介会社はさほど痛まない。
たとえば２１００万円→２０００万円に１００万円下げると
不動産の手数料　約７５万円→約７１万円（４万円程度下がる）
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ハリーのマンションは、『２２８０万円』（去年秋）で売り出し
すでに、『２１８０万円』（１００万円下げている）

 

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★ソニー不動産の「値下げ」提案

●2017.1.26.メールにて

●●　様

ご返信有難うございます。

それでは、本メールにて

お話をさせて頂きます。

現状、販売から約4ヶ月が経過いたしますが、

内覧が一度も行われておりません。

内覧が行われなければ、売却は難しくございます。

内覧を増やし、より良い条件でご売却をおこなって

頂くため、価格の改定をご提案申し上げます。

価格改定のご提案について、活動レポートの競合

物件欄、添付ファイルをご参照ください。

■●●様ご所有のお部屋の坪単価：約１１２．７万円

■同マンション内の競合物件(３階)の坪単価：約１００．６万円

■平成20年以降の同マンションの成約事例の平均坪単価：７７．６万円

(内、最高坪単価は８９．０万円)

以上のように、現在売り出されている●●様のお部屋含め競合物件に関しても、
過去の成約事例の平均坪単価を大きく
上回る価格帯で販売されていることがわかります。

売主様、仲介会社含め、できるだけ高く売却したいお気持ちは
皆一緒だと思いますが、成約のストライクゾーンより大きく高めを
攻めておりますのでもう少し真ん中に寄せていく必要性がございます。

●●様が、最低手取り金額をどの程度でお考えか、いつくらいまでに

ご売却を成立させたいかにもよりますが、今後値下げしていく考え方

としては2通りです。

１．もう少し様子を見るために、段階的に下げていく（次回は3月上旬をめど）

２．買い替え先を考慮し、繁忙期中に引渡しを決めるため、ストライクゾーン上限に値下げする

１．  現在までの販売状況を考慮いたしますと、買手のこのエリアでの購入希望金額帯は

２，０００万円を下回る金額だと思われます。競合物件を販売している業者へ電話を

してうかがいましたが、同じく問い合わせ状況は芳しくないようですが、数件の内覧は

行われているようです。１,９８０万円に価格改定を行い、買手側に競合物件との

比較をさせることで髙橋様のお部屋が引き立つ状態を狙います。

ここでの着地点は、価格交渉を含めて１，９００万円です。

２．結論を出すことを最優先に、１,７２０万円(坪単価８９．０万円)に価格改定し

過去の成約事例最高坪単価まで下げる。値下げ交渉は受け付けない。

上記いずれかの考え方で、価格改定を実施するのはいかがでしょうか。

●●様のお考えもお伺いさせて頂ければと存じます。

引き続きよろしくお願いいたします。

【ソニー不動産】添付書類

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★ハリーの返信メール

連絡ありがとうございます。

それでは、提案と添付書類に対してコメントさせていただきます。

【提案２】　１７２０万円
 売り出しが２２８０万円です。そこから『５６０万円値下げ』とはどういうことでしょうか。
この金額は、話になりません。
こちらは、３月までにどうしても売らなければならない期限はないので
（訪問査定時でご存知のことと思いますが）【提案２】は受け入れられません。
 

【提案１】　１９８０万円（着地１９００万円）

この金額は、訪問査定時でも分かっていました。
これであれば「３ヵ月以内」で売れただろうと思われます。
根拠とすれば、●●さんが１０月１０日報告書で記されているとおりです。

2016年10月10日報告書（抜粋）

 (*_*)売り出し２０１６年９月から、１カ月経過で、「そうそうに値下げ」

（現在の相場）１９００万円＋（最上階とリフォーム）２００万円＝２１００万円

*中古マンションの相場は「３ヵ月以内に売れる」金額ときいています。
*現在相場は、パソコンでも調べられます。
*「３ヵ月以内で売りたかった」ら、最初から「１９８０万円」にしてました。

【添付書類について】

成約マンションについての提示がありますが、これは「もっとも低い成約金額」と考えていいいでしょう。
その根拠は

 

①契約：
同じ７階でこれは、私自身が契約した金額です。前住人は、「売り急いでいました。」
あとから聞いたことですが隣人とのトラブルがあったということです。

(*_*)内覧時は、「夜逃げ同然」で、「荷物だけあった（部屋そのまま）」。
住友林業の松崎（仲介会社社員）が「鍵」をもっていて、内覧。
売却の原因は、「２匹犬を飼っていてもう１匹犬を飼いたくなった。戸建てに買い替える」とのこと。
もちろん、隣人（元７０４号深沢）の「いいがかり騒音」があったと想像できる。（わかってたら買わなかったのに）

②契約：
２階で１６５０万円。

③契約：
同じ７階で、１３８０万円　これが前住人の隣人です。
この隣人は問題がある人間で、他の住人ともトラブを起こし、夜逃げ状態で退去しました。
(*_*)前７０４号深沢である。（価格と時期と専有面積から分かる）

 

つまり、添付されいてる成約金額のうち、２件（同7階）が「トラブルで投げ売りしていた」と言う事実です。

【簡単に値引きに応じられない理由】

●都下の中古マンション購入を検討中で、「総じて、現エリアより高い」
　●現在、収入がないので「売却金額で購入金額が決まる」
　●３月以内という期限決めがない。（安売りしたくない）
　●購入希望のマンションからすれば、「これ以上下げられない」
　●すでに、昨年に「１００万円下げている」
　●現在の金額2180万円も、前述のような「根拠」がある。
　●都下マンションを検索しているが、「現在のところ１００万円以上の値引きがみられない」
　　（今後、期限決めの売主は下げてくる可能性があるが）
　●最初から「３ヵ月以内」で売りたければ、「現在マンション相場」で「売り出している」

以上に理由で、【提案1】【提案２】は、現時点では受け入れられません。

また、「内覧数がない」ということですが、「本気で買う人」だけ「内覧してもらう」方針です。

前マンションの売却時には「内覧２組」だけでした。うち１組成約してます。

結局、「買主を１人」決めればいいので、「多くのダウンロード」は入りません。 

さらに、現在購入検討中のマンションが「高め」なので「現時点で下げるわけにはいかない」のです。

よろしくお願いします。

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これが、メールのやりとりなのだが。

たしかに、前回のマンション売買では「レクターの手先の仲介会社にボコボコ」にされている。

今回、「ソニー不動産」がこれに当たるか？！
そのニオイがすごくするが。

それとは離れて、「ソニー不動産」のやり口とすれば

●「値下げ」を説得するにの、「低い契約例」を提示している。
→これは、他の仲介会社もやりそうな手口。

実際、同じ７階で「７１２階」は、２０１３年１０月２０日の段階で、『２３８０万円』で売り出している。
その後、「引越し」して、「新住人が入居している」
成約金額は、明確ではないが、上の３つの成約金額よりは、『ずっと上』と考えられる。

 

●「前７０３号住人」と「前７０４号住人（深沢）」が「トラブル」を起こし、「すぐ売りたい」で「このマンションの評価を不当に下げている」

→不動産の査定は、往々にして「過去の成約金額」から「算出している」
(*_*)おかげて、ハリーは安くかったものの、「前７０４号深沢」にひどい目にあった。
　　　買わなきゃよかった。ピーターももっと長生きしていた。

 

●「繁忙期」なのに、

「２回メール未着」

「報告書未着」

「パスワードで閲覧できない報告書」
→ここにきて、悪意がちらほら。

(*_*)前回の住友林業は、購入決定後、ワンギリ（携帯電話）をやってきた。
　　これで、なかなか連絡をとらせないようにしていた。

 

●「内覧が一組もない」のも不思議

→売り出し時（２０１６年秋には、このマンションに興味があるという客が１人～２人いるらしい情報を受けている）
→現在３階も売り出している。仮に「ハリーの部屋が高い」と感じていても、「３階を内覧した客」なら、「絶対７階も次いでに内覧」するはず。（３階にも内覧者がゼロなのか？？）

 

●「値下げ」の金額が、「ハンパなくすごい提案」

→ありえねえべ。「５６０万円」なんて。
→最初の「訪問査定」で「デタラメいったのか」（できないならできないと言えよ。今さら）
→ソニー不動産の担当者も２０１６年１０月にいっているように、「売り出し価格は理論上おかしくない」
→売り出し開始価格２２８０万円から「５６０万円下げろ」の提案の方が、「非常識！」

 

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前回のマンション売買で、「腎臓がやられた」

（殺されかかった！）

体重4ｋｇ減で、現在も！

今回も、最近、「ストレス」で「腎臓」が。

人工透析にさせる気か！

（糖尿からの腎炎は、５年生存率が低くなる）

殺す気か！

 

 

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ちなみに、「ソニー不動産」は「専任媒介」なので、「報告は２週間に１回」でいいはずなのに、「１週間１回」を申し出た。
(*_*)、１週間に１回でも、「ひな形の報告書に追加する」だけだろうから、「１０分もかからずメールはタダ」だろうが。

以前、このマンションの売却で「ポラス住まいの住宅情報」と「専属媒介」をして、売り出した。専属の場合は、「１週間に１回」の報告義務。全く、売れなかった。（何もしてなかったのでは？）
→「価格値下げ」の旨を郵送したのに、「見てない」ようで、「金額がまったく変わっていなかった」
☛契約書を見てない！

ただただ報告書を提出するだけ。やる気感じられず。内覧者もゼロ。こちらも「放置」して「指摘もしなかった」が。
☛このころ引越ししていたら、ピーターはもっと長生きしたかも。

これを「模倣している」と思われる。

「ポラス」の方は、メールでなく、郵送なので、金がかかっているが。

 

★「住友林業」（購入）からは、「売買契約時」に「売主」と「買主」を逆で、契約しそうに。（その他イジメ多数）
諸費用５回も間違って送付。松崎死ね！
（auはこれも模倣で、電話で、携帯電話の料金で数回間違って教える。死ね！

★「有楽土地」（売却）からは、「体が弱い（すい臓・腎臓）」で引き渡しに配慮してと当初からいっていたのに「1週間で鍵を渡せ」で、ひとり引越しその他で、「腎臓10％潰れる」（現在の健康不良に多大な影響）。あとで、前マンションを買った住人は、「全く急がずクリスマスごろ引越ししようかしら」ということが判明。原則は１週間だが、買主に「交渉もしない」くそ有楽の大塚塚田死ね！犬３匹飼っていても血も涙もないレクターの手先！てめえのせいで、腎臓が・・・。

 

他仲介会社から死ぬほどのイジメ

リフォーム会社（住友林業松崎紹介）の「緑住設」からイジメ

その他多くのイジメのために、現在の「すい臓と腎臓が作られる」（長生きせんわ！お前らが先に死ね！）

こいつら、ハリーの本意で殺す気だ！

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トラの子の資産で、遊ぶな！

「鬼畜京子」みたいに人が稼いだ金なのにあたかも自分の金のように。

ハリーが植物人間になっても働いた金だ！
こっちは、真剣！殺す気か！